Perizia di un immobile all’asta: cosa controllare prima di fare un’offerta

La perizia è uno dei documenti più importanti di un’asta immobiliare. Contiene la descrizione del bene, il valore stimato, lo stato di occupazione e le eventuali irregolarità rilevate dal tecnico incaricato. Leggerla con attenzione permette di capire se il prezzo pubblicato è realmente interessante oppure se l’acquisto nasconde costi e difficoltà da considerare.

Non bisogna però trattare la perizia come una garanzia assoluta. Il documento fotografa la situazione rilevata dall’esperto in un determinato momento e può contenere informazioni da approfondire. La decisione di partecipare dovrebbe arrivare soltanto dopo aver confrontato la relazione con l’avviso di vendita, gli allegati e le condizioni osservate durante la visita.

Che cos’è la perizia di stima

La perizia, chiamata anche relazione di stima, viene redatta da un esperto incaricato nell’ambito della procedura. Il suo compito è identificare l’immobile, descriverne le caratteristiche, verificare alcuni aspetti tecnici e determinare un valore di riferimento.

La legge stabilisce quali informazioni devono essere riportate nella relazione. Tra queste rientrano i dati catastali, lo stato di possesso, la presenza di vincoli, la situazione urbanistica, le eventuali opere abusive, gli oneri condominiali e i criteri utilizzati per calcolare il valore. Il Tribunale di Roma ricorda espressamente che la relazione peritale è consultabile prima di presentare l’offerta.

Il documento si trova normalmente tra gli allegati dell’annuncio pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche o sugli altri siti indicati nell’avviso. Può essere accompagnato da fotografie, planimetrie, visure e documenti acquisiti presso il Comune.

Controllare che la perizia riguardi il lotto corretto

Prima di entrare nei dettagli bisogna verificare che la relazione riguardi esattamente il lotto al quale si vuole partecipare. Una procedura può comprendere più immobili e la stessa perizia può descrivere beni differenti, venduti insieme oppure separatamente.

Occorre controllare il numero del lotto, il comune, l’indirizzo, i dati catastali e il diritto oggetto della vendita. Quest’ultimo passaggio è particolarmente importante, perché l’asta potrebbe riguardare la piena proprietà, una quota, la nuda proprietà, l’usufrutto o un altro diritto.

La presenza di un appartamento nella documentazione non significa automaticamente che venga venduto per intero. Se la procedura riguarda soltanto una quota, l’aggiudicatario potrebbe diventare comproprietario insieme ad altri soggetti. È una situazione molto diversa dall’acquisto della piena proprietà e deve essere valutata prima dell’offerta.

Leggere la descrizione dell’immobile

La relazione descrive la posizione, la superficie, la distribuzione degli ambienti, il piano, gli accessi e le pertinenze. È qui che bisogna verificare se garage, cantina, terreno o posto auto siano effettivamente compresi nella vendita oppure soltanto citati perché collegati all’edificio.

Le superfici devono essere interpretate correttamente. La superficie commerciale utilizzata nella stima può comprendere, con percentuali differenti, muri, balconi, terrazze e pertinenze. Non coincide necessariamente con la superficie interna calpestabile. Due appartamenti indicati con la stessa metratura commerciale possono quindi offrire spazi utilizzabili diversi.

La descrizione deve essere confrontata con la planimetria e con le fotografie. Se il numero degli ambienti, la loro disposizione o gli accessi non corrispondono, bisogna capire se si tratta di un semplice aggiornamento catastale oppure di una modifica edilizia non autorizzata.

Verificare la regolarità urbanistica

La conformità urbanistica è uno dei punti più delicati. La perizia dovrebbe ricostruire i titoli edilizi dell’immobile e confrontarli con lo stato rilevato durante il sopralluogo. Se emergono differenze, l’esperto indica la loro natura e, quando possibile, valuta se possano essere regolarizzate.

Le difformità possono riguardare lo spostamento di pareti, la chiusura di una veranda, la realizzazione di un bagno, l’ampliamento di una stanza o il cambio di destinazione d’uso. Non tutte hanno lo stesso peso. Alcune possono richiedere una pratica relativamente semplice; altre possono essere difficili o impossibili da sanare.

Una frase come “difformità sanabile” non dovrebbe chiudere l’argomento. Bisogna capire quale pratica sarà necessaria, quanto potrebbe costare e se la stima indicata è ancora attendibile. I costi riportati nella perizia sono spesso orientativi e possono cambiare in base alle tariffe professionali, alle sanzioni e agli interventi richiesti.

Quando il problema incide sulla possibilità di utilizzare l’immobile, è prudente far esaminare la documentazione da un tecnico di fiducia prima di presentare l’offerta.

Catasto e urbanistica non sono la stessa cosa

La conformità catastale e quella urbanistica sono verifiche diverse. Il Catasto descrive l’immobile ai fini fiscali e identificativi, mentre la regolarità edilizia dipende dai titoli depositati presso il Comune.

Una planimetria catastale corrispondente allo stato attuale non dimostra, da sola, che ogni modifica sia stata autorizzata. Allo stesso modo, un immobile urbanisticamente regolare potrebbe avere una planimetria catastale non aggiornata.

La perizia dovrebbe affrontare entrambi gli aspetti. Se il testo parla soltanto di corrispondenza catastale, non bisogna dedurre automaticamente che non esistano problemi edilizi. Occorre cercare la sezione dedicata ai titoli abilitativi, alle difformità e all’eventuale agibilità.

Controllare lo stato di occupazione

La relazione indica normalmente se l’immobile è libero oppure occupato. La parola “occupato”, però, non spiega da sola quale situazione dovrà affrontare l’acquirente.

L’immobile potrebbe essere abitato dal debitore e dalla sua famiglia, utilizzato da un terzo senza un titolo valido oppure concesso in locazione. Se esiste un contratto, devono essere esaminate la data di registrazione, la durata e la sua eventuale opponibilità alla procedura. Questi elementi possono influire sulla possibilità di utilizzare l’immobile dopo il trasferimento.

Chi cerca una casa nella quale entrare in tempi brevi deve attribuire particolare importanza a questa sezione. Anche quando la liberazione è prevista, i tempi concreti possono dipendere dalla situazione e dalle indicazioni contenute nell’avviso. In caso di dubbio è opportuno chiedere informazioni aggiornate al custode o al professionista delegato.

Distinguere gli oneri cancellati da quelli che restano

La perizia dovrebbe indicare le formalità, i vincoli e gli oneri presenti sull’immobile, distinguendo quelli destinati a essere cancellati o a non risultare opponibili da quelli che continueranno a gravare sul bene.

Ipoteche e pignoramenti cancellabili nell’ambito della procedura non devono essere confusi con servitù, vincoli urbanistici, diritti di terzi o limitazioni collegate al carattere storico e paesaggistico dell’immobile. Questi ultimi possono continuare ad avere effetti anche dopo il trasferimento.

In Toscana questo controllo è particolarmente importante per immobili situati nei centri storici, nelle aree rurali o in zone sottoposte a tutela. Un vincolo non impedisce necessariamente l’acquisto, ma può limitare i lavori, l’ampliamento o il cambio di destinazione. Se l’obiettivo è ristrutturare o trasformare il bene, bisogna verificare in anticipo cosa sarà realmente possibile fare.

Esaminare la situazione condominiale

Quando l’immobile si trova in condominio, la relazione può riportare le spese ordinarie, gli arretrati conosciuti e gli eventuali lavori straordinari deliberati. Queste informazioni incidono sul costo reale dell’acquisto e non devono essere considerate secondarie.

La situazione potrebbe essere cambiata dopo la redazione della perizia. L’assemblea può aver approvato nuovi lavori oppure gli importi dovuti possono essere aumentati. Nei limiti consentiti dalla procedura, è quindi utile cercare informazioni aggiornate e verificare se siano previsti interventi su tetto, facciata, ascensore o impianti comuni.

La perizia dovrebbe anche indicare se alcune spese sono già state considerate nel calcolo del valore. In caso contrario, devono essere aggiunte al budget predisposto per l’acquisto.

Valutare le condizioni reali dell’immobile

La relazione contiene normalmente una descrizione dello stato di manutenzione, ma non sostituisce la visita. Tra il sopralluogo dell’esperto e la data dell’asta possono essere trascorsi mesi o, in alcuni casi, più tempo. Le condizioni del bene potrebbero essere cambiate.

Durante la visita bisogna osservare soprattutto gli elementi che possono generare spese importanti: presenza di umidità, stato della copertura, condizioni degli infissi, impianti, pavimenti e parti comuni. Non sempre sarà possibile effettuare controlli approfonditi, ma il sopralluogo permette almeno di confrontare le informazioni della perizia con lo stato visibile.

Se l’esperto scrive di non aver potuto accedere a una parte dell’immobile, quella zona deve essere considerata non verificata. Non è prudente immaginare che sia in buone condizioni soltanto perché non vengono segnalati problemi.

Capire come è stato calcolato il valore

Nella parte finale della relazione viene normalmente spiegato il metodo utilizzato per determinare il valore di mercato. L’esperto considera caratteristiche, superficie, zona, stato di manutenzione e dati disponibili su immobili comparabili. Successivamente può applicare riduzioni legate alla vendita forzata, alle condizioni del bene o ai costi necessari per regolarizzarlo.

Il valore di perizia non rappresenta una promessa sul prezzo al quale l’immobile potrà essere rivenduto. È una valutazione effettuata in una data precisa e sulla base delle informazioni disponibili in quel momento. Se la relazione è datata, può essere utile confrontarla con la situazione attuale della zona.

Bisogna inoltre capire se i costi indicati per lavori, sanatorie o altri problemi siano già stati sottratti dal valore. Questo evita di conteggiare due volte la stessa riduzione oppure, al contrario, di dimenticare una spesa che rimarrà a carico dell’acquirente.

Le frasi che richiedono un approfondimento

Alcune espressioni non indicano necessariamente un problema grave, ma richiedono una verifica. È il caso di formule come “sanabilità da accertare”, “costi indicativi”, “documentazione non reperita”, “immobile occupato da terzi”, “accesso non consentito”, “stato dei luoghi difforme” oppure “assenza della dichiarazione di agibilità”.

Quando compare una di queste indicazioni, bisogna individuare l’effetto concreto sull’acquisto. La domanda non è soltanto se esista un problema, ma quanto costerà risolverlo, quanto tempo richiederà e se potrà impedire l’utilizzo previsto dell’immobile.

Se la risposta non emerge chiaramente dai documenti, l’incertezza deve essere considerata nel budget oppure chiarita attraverso una verifica professionale.

La perizia è sufficiente per fare un’offerta?

La perizia è il punto di partenza, non l’unico controllo necessario. Deve essere letta insieme all’avviso di vendita, perché i due documenti svolgono funzioni diverse: la relazione descrive l’immobile, mentre l’avviso stabilisce le condizioni della vendita.

Prima dell’offerta è opportuno visitare il bene, verificare se la documentazione sia stata aggiornata e calcolare le spese non comprese nel prezzo. Quando sono presenti difformità, vincoli o situazioni di occupazione complesse, può essere necessaria l’assistenza di un tecnico o di un professionista competente.

Il prezzo basso non compensa automaticamente un problema poco chiaro. Un acquisto consapevole parte dalla capacità di trasformare ogni criticità indicata nella perizia in una stima concreta di costi, tempi e rischi.

In conclusione

Per leggere correttamente una perizia bisogna verificare prima di tutto che il lotto e il diritto in vendita corrispondano a ciò che si vuole acquistare. Successivamente occorre concentrarsi sulla regolarità urbanistica e catastale, sullo stato di occupazione, sui vincoli, sulle spese condominiali e sulle condizioni dell’immobile.

La parte dedicata al valore deve essere esaminata soltanto dopo aver compreso questi aspetti. Il vero costo dell’acquisto non è infatti il prezzo indicato nell’annuncio, ma la somma necessaria per aggiudicare, regolarizzare e rendere utilizzabile il bene.